上周京城楼市新开盘项目6个。上周市场整体开盘均价为14250元/平方米，较前一周上涨8.49%。

　　上周昌平区占据供应量排行榜榜首位置，区域内有两个项目开盘，分别是尚城(楼盘资料价格业主论坛)，3、4、5号三栋楼同时发售，公寓均价为12000元/平方米；都市节奏(楼盘资料价格业主论坛)2、3号两栋楼发售公寓均价为10500/平方米.

　　其次是宣武区，有一个项目开盘，是位于两广大街的武夷花园(楼盘资料价格业主论坛)和中信城项目，开盘均价为18500元/平方米；位于海淀区西土城路与学院南路交叉路口的学院派(楼盘资料价格业主论坛)上周也有新盘放量，均价25000元/平方米；延庆古崖居西侧附近的麦金利山也放出了36栋别墅，开盘均价10000元/平方米，大兴区的鸿坤理想城(楼盘资料价格业主论坛)也推出新盘，均价9500元/平方米。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理罗煦旸认为，上周市场新增供应量不大，中小户型供应比例较前两周有所下降，但是6个新开盘项目中有半数以上还都以中小户型供应为主，如学院派、尚城、中信城、鸿坤理想城等，由于低总价的优势，中小户型一直是市场需求的主体，因奥运的召开更多的开发商推迟开盘的时间，使得上周房源的供应量下降，也侧面反映了近期楼市的低迷。由于持续市场供应不足，导致商品房成交数字一直处于缓慢下滑状态。上周位于主城区的两个楼盘的入市，区域价格的高企使得上周整体开盘均价略有提升。

　　奥运月楼市供需双双观望新开盘项目数量大减

　　8月奥运会即将召开，公众注意力都集中于这场盛会，许多开发商预计楼市遇冷而改变销售计划，推迟了开盘时间，并且开盘项目将多为老项目的后期。近期楼市成交量直线下滑和市场实际成交均价的走低也使得开发商不看好后市，对既定开盘方案作出了调整，放慢取证速度推迟上市。

　　开盘项目数量大幅减少

　　据亚豪机构以及协成房地产经纪公司统计数据显示，预计2008年8月份，京城约有20个房地产项目开盘入市，与以往的6、7月份相比项目开盘的个数下降了一半多。

　　资料显示，即将于8月份开盘入市的项目约有11个是纯新盘项目，其余9个项目均是老项目后期。

　　从即将开盘入市的这些项目区域分布来看，顺义区即将推出5个项目，分别是万科四季花城(楼盘资料价格业主论坛)、顺鑫花语、聚通嘉园Ⅱ期国展公馆、誉天下、仓上家园，这5个项目中除聚通嘉园Ⅱ期国展公馆、誉天下两个项目为公寓和别墅等高档住宅项目外，其他3个项目均为普通住宅项目，均价在7000-8000元/平方米之间，相比年初顺义区普通住宅8000-8500元/平方米区间的开盘价格，年中价格略有回落。

　　除顺义区的5个项目外，朝阳区在8月份也将有4个项目入市，分别为：奥东18(楼盘资料价格业主论坛)、融华世家、知语城、东湖湾。其中奥东18、融华世家为公寓项目，且均位于亚奥板块，借势即将开幕的奥运会，项目的开盘均价达到了20000元/平方米以上；知语城、东湖湾两项目位于望京地区，均为普通住宅，均价在14000-16000元/平方米区间。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，受保障性住房即将供应的影响，对于以中低收入群体为购买对象的郊区中低价位楼盘的销售带来了较大冲击，迫于资金流的压力，郊区楼盘不得不调低了售价，以期达到加快销售速度以销售回款的目的。朝阳区亚奥、望京两区域，均处四环周边，临近中心商务区的天然区位优势支撑了项目价值的稳定。在目前油价快速攀升的背景下，购房人不得不考虑选择虽然一次性支出较高，但长期生活成本较低，且社区周边商业成熟、生活便利的城区周边项目。

　　8月份中小户型房源的市场供应量将会恢复平稳，20多个预计开盘项目中有8个项目是以小户型供应为主的，其中包括威尔夏国际公寓、壹线国际(楼盘资料价格业主论坛)、茂华·璟都会(楼盘资料价格业主论坛)、优筑(楼盘资料价格业主论坛)、铂第公馆等。位于丰台区方庄桥附近的铂第公馆也在奥运前后亮相，该项目总建筑面积54244.86平方米，其中地上42294.23平方米，地下11950.63平方米。层高一层4.8米，二、三、四层4.2米，五层以上公寓部分3米，项目分为A、B两栋楼，总高24层。共555套35-101平方米MINI小公馆，全部为精装房，赠现代时尚卫浴、厨具、家电。

　　协成地产经纪公司副总经理罗煦旸认为，近期市场中小户型供应量不足是楼市成交低迷的一大原因，中小户型以其低总价，低首付的优势成为了今年市场的宠儿，加上公众对于央行仍将上调贷款利率的猜测不断，小户型相对偏低的月供是普通购房者应对贷款利率上调政策最好的选择。

　　高档住宅供应比重增加

　　在8月份即将开盘入市的项目中，公寓、别墅类项目供应有所增加，占到了总供应量的一半左右。这些项目主要分布在亚奥区域和顺义新城。

　　由长江实业(集团)有限公司打造的坐落于北京顺义中央别墅区的高端花园大宅项目誉天下，日前已取得预售证，估计首批将于奥运前后推出。其耗资逾2000万元打造的体验中心也已开门迎客。首期预计推出约400栋面积在350至500平方米的联排及双拼别墅，售价则约每平方米2.5万至3万元，与周边别墅的市场价相仿。

　　亚豪机构副总经理高姗认为，8月份这些高档住宅项目逆市而出，主要是受到奥运经济的影响。

　　奥运期间来华的外国人数量众多，尤其是亚奥区域及顺义区域，都有奥运赛事举行，借助奥运契机推出高档住宅新盘，等于面向全世界的高消费群体进行宣传推广，这种独一无二的宣传时机蕴涵的商业价值不言而喻，开发商看到了其中的商机，因此这两大区域奥运期间开盘项目中高档的公寓、别墅类产品的供应比重有所增加。

　　多数项目延期入市

　　许多开发商都避开了在奥运会期间开盘入市，还有的项目销售人员表示，项目如果在奥运会前不能开盘就推到奥运会后或者明年再开盘。

　　对此，亚豪机构副总经理高姗认为，奥运会召开，成为了全社会关注的热点，一大部分开发商认为，在奥运会期间进行项目的宣传推广，效果不会好，购房人也会因为奥运会的召开关注视线有所转移，延迟购房。从消费心理的角度衡量，开发商放慢了推盘力度。且今年上半年市场需求处于停滞状态，楼市已出现供大于求的态势，选择在此时推出新盘，不利于项目品牌知名度的塑造，对于项目后期销售更会带来负面作用，因此，也有部分资金相对充裕的开发商，并不急于明确时间、推出新盘，选择在观望市场变化中伺机而动。据亚豪机构统计数据显示，2007年8月京城楼市开盘项目为49个，而今年8月，由于奥运会因素的影响开盘项目不及去年的一半。

　　此外，受宏观调控政策趋紧，国际、国内资本市场萧条，国内众多城市房价跌幅明显，交易量大幅萎缩等因素的影响，京城的一些开发商把希望寄托奥运会之后，认为奥运会后房地产有可能出现回暖之势，因此也推迟了开盘入市的时间。

　　京最大规模经适房选房启动1898户家庭参与

　　昨天开始，石景山区通过摇号产生的1898户经济适用房申请家庭开始分批选房，这是北京最大规模的一次经适房选房，房源设在朝阳常营地区。首日244户家庭顺利签约。

　　昨天早上8点多开始，石景山西山炮厂小区内的宴会厅前已经围满了人，不少出租司机都停工赶来选房。

　　据石景山区住保办负责人王晓庆介绍，从昨天开始每天有300户家庭，共分成四组进行选房，一直持续到周五。每组70至80户家庭。选房分两个阶段，首先通过叫号进入选房区，每组选房时间为1小时。随后进入签约区，每10户家庭为1个小组，每小组签约时间约为15分钟。完成签约后，需公积金贷款家庭，可到公积金贷款中心区进行咨询。

　　9点，选房正式开始，首先选择的是三居室，申请家庭有61户，他们分批被通知进入宴会厅选房。此后，申请家庭进入签约区。记者在现场看到，每签完一套房子，就从内向外反馈消息，工作人员会在房源列表的图板上贴上一个红色标签，表明此套房子已经签约。

　　从昨天早上9点到下午4点半，安排选房的300户家庭中有244户现场签订了初步的认购协议。

　　此外，昨天有一部分家庭没有到现场。不过，住保办表示，这些家庭还可以被安排在下一轮房源中选择。

　　二手房市场面临大考百家房地产经纪已退市

　　房产中介退市潮涌现

　　“惨，惨，惨，今年北京的二手房市场非常惨。”一位浸淫北京二手房市场长达十年的从业者在被中国经济时报记者问及二手房市场情况时，接连用了三个惨字，他认为今年北京的二手房市场形势要比历年来严峻得多。

　　“很多公司都在缩小门店规模，经营不好的甚至想缩小到十分之一，有想从300家变成30家的，也有想从30家变成3家的，大家都在撑着。”该市场人士对记者说。

　　记者从一些中介公司了解到的信息显示，今年二季度北京二手房市场的成交量相比一季度出现明显下滑。

　　“一季度的成交量与去年同期相比基本持平，二季度的成交量不容乐观。”某房地产经纪公司的负责人私下向记者透露，他们拿到的数据表明二季度的成交量只有一季度的2／3，而往年北京二季度二手房市场的成交量几乎都会超过一季度。

　　长期从事二手房贷款业务的胡先生对此感触颇深，他告诉中国经济时报记者，去年需要花一天时间才能办完的手续现在只用十分钟。“你都不用关注别的，只需要去房地产交易中心看一下就能发现最近的二手房市场确实非常不好。以前过户要排很长的队，现在几乎到那儿就能办。”

　　成交量的持续低迷，引发房地产中介加速退市。北京市房地产交易信息网上的公告显示，从2008年1月至今，已经有11家房地产经纪公司放弃存量房资金监管资格，仅今年7月15日一天就有5家企业放弃这种资格，目前北京市仍有47家企业具备存量房资金监管资格，放弃这种资格的企业占到全部具备资格企业的1／5。

　　“参与存量房资金监管的房地产经纪公司大部分都是想做大做强的企业，也是在行业内做到一定规模的企业，他们的退市已经能够说明市场的严峻形势。”上述企业负责人指出。

　　记者从相关途径获得的信息显示，从去年年底至今，已有近100家房地产经纪公司退市。

　　奥运后市场挑战众多

　　由于二手房市场行情阴晴不定煿弁者增多熡幸饴蚍空叱晌了各个经纪公司眼中的香饽饽，从业者之间的恶性竞争加剧，抢户、切户等不规范的行为增多，也有买房人以压价差额的大小为标准去选择中介方，压完房价后再要求中介公司将中介费用打折到最低。

　　“我爱我家”认为，各个中介公司为了抢夺客户不择手段熁崾沟弥薪楣司共同道德准则和行业潜规则遭受毁灭性的破坏，极大地恶化中介公司的整体生存环境；同时也大大破坏中介公司在客户心目中的地位和形象。呼吁行业加强自律，政府有关部门加强规范二手房市场。

　　除了从业环境的持续恶化，奥运会后二手房市场的需求状况能否得到充分释放也是左右北京二手房价的重要因素之一。

　　“如果下半年购房需求没能得到释放，二手房市场将面临成交量继续下行的风险，但是我认为奥运会后如果房价没有快速下探，一些急于购房的刚性需求就有可能通过二手房释放出来。”“我爱我家”副总裁胡景辉曾在接受记者采访时表示，他对下半年北京二手房市场持谨慎的乐观态度。

　　“链家地产”市场研发中心则认为，2008年上半年二手房市场价量增速都大大放缓，这说明在经过前几年的过快上涨后，供需心理都已逐渐趋于理性；但与此同时，从二手房市场的流通率来看，由于国家宏观调控政策和房产市场增长过快因素的影响，相当一部分需求还未得到释放，成交量进一步上涨仍将是未来的主流趋势。

　　尽管经纪公司依然看好奥运会后北京二手房市场，却都是基于需求能够在下半年释放出来的预期，一旦需求持续低迷，新房价格继续下挫，奥运会后北京二手房楼市不排除降价的可能。

　　微调带来无限憧憬楼市风向出现变幻

　　经过多月调整，在成本增加、销售冷淡的双重压力下，大量开发商高喊苦不堪言，急盼主管部门放松调控力度。

　　随后，在学界、房地产行业内对此问题几经争论，争论未清，而宏观政策微调的信息悄然出现，一时让行业中人憧憬无限。

　　成本上升加重压力

　　自去年底开始的房地产市场调整，已经让众多开发商感觉到了销售放缓所带来的刻骨寒意，而房地产行业销售迟迟没有回暖，并没有影响到其他行业，在楼市调整的同时，多种原材料价格的持续上涨，依然成为了迫在眉睫的新压力。

　　SOHO中国掌门潘石屹近日对记者表示：“前几天公司开会专门研究材料价格上涨对我们的影响和应对策略。因为从2008年1月1日开始到现在为止，劳动力的成本按工种不同分别上涨了100%至200%，钢材的价格上涨70%，混凝土价格上涨30%，这使房地产整个行业面临巨大压力。”

　　有北京大型房地产企业负责人对记者表示，从其了解的情况看，由于煤、电、油等能源价格上涨，以及原材料价格、运输成本提高等因素导致建材价格持续上涨，使全国各地的房地产开发商和建筑商都因此受到了不同程度的影响。

　　目前国内建材市场上，主要建筑材料钢材和水泥的涨势颇为明显，据中国钢铁工业协会发布的数据显示，5月末，国内钢材综合价格指数为156.86点，环比上升10.38点，升幅7.09%；同比上升43.52点，升幅38.40%。水泥价格也是屡创新高。

　　在成本增加、销售冷淡的双重作用下，大量开发商的资金链感觉到近几年所罕见的压力。

　　这种压力直接体现在了房地产企业的方方面面。有大型房地产人员对记者表示，该公司在生意好的时候，员工奖金当月就结清了。最近半年，公司员工的奖金一直都拖着没有发放，至于一些销售提成什么的，本来就销售下降，提成本来就少，但在发放上也不准时。只限于奖金发放影响的企业还算好的，有的企业因为压力太大，员工好几个月没有领到工资了。

　　争论之声逐渐增大

　　近期，随着市场压力的日益增大，大量的救市呼声也浮出水面。

　　北京科技大学教授赵晓指出，宏观调控进行了4年，已经到了临界点，即便不再进一步紧缩，按照惯性也将会继续下行，“就算是政府现在进行回调，我仍然保持怀疑，是不是已经晚了”。

　　有人士对记者表示，在一次地产商的内部活动上，2006年收购了顺驰的路劲基建董事局主席单伟豹以近于哀求的语气说，“希望他们（决策层）可怜一下我们”，令在座的地产商无不动容。

　　全国工商联房地产商会会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛上则建议政府应该先从90平方米以下的普通住房和双限房着手，将这部分住房政策放开。

　　“救市”呼声一出，各种反对声浪也随之出现，7月22日，地产评论人士牛刀在其博客发表文章《再设赌局，揭穿政府救市的弥天大谎》，针对经济学家赵晓的“我赌政府下半年救楼市”，表示“再设一个赌局，赌政府不会救市”。

　　多家媒体也纷纷进行读者调查，调查结果显示大多数读者均反对政府出面救市。

　　有调查显示，穗、京、沪、深四地总体上有38%市民认为，“楼价还没跌至合理水平，政府应加大整治力度”，而19%的市民则认为“房价应由市场调节，政府不应干涉太多”。仅有22%的市民表示“政府应出手救市，稳定市场”。与学界的反应、争论、分歧相比，大多数的民众显得更为一致，那就是不支持在目前阶段救市。

　　微调局面悄然出现

　　就在学界、房地产行业内对救市问题几经争论，争论未清，而宏观政策微调的信息悄然出现。

　　7月28日，北京房地产行业中人争相讨论一条信息，“日前，中共中央总书记胡锦涛发表重要讲话，就做好下半年经济工作提出6点要求，其中包括引导资本市场、房地产市场健康发展，稳定对经济发展的预期。”

　　有房地产企业的负责人对记者表示：“终于等到了，熬出头了，最起码这下主管部门不会继续收紧政策了。”

　　证券市场对这则信息也给予了积极的回应，7月底，万科、首开集团、金地、保利地产等房地产股票均出现了一定程度的上扬。

　　有市场人士对此反应说，目前央行、银监会、国土部等主管部门还没有出台具体的操作措施，调整幅度能有多大，还无法预测，市场人士对此不应过度乐观，房价如再度出现大涨，这种局面各界都不愿意再看到。

　　洲联集团负责人邹毅则表示，销售乏力、紧缩的金融政策，导致在开发企业的现金流量表上，经营性现金流入与融资性现金流入都遇到问题，而多数企业短期还债压力巨大。在这样的背景下，对于行业内的大型房企和中小型房企，解决问题之道各不相同。企业还是应该，将原来积极的土地储备策略转变为快速的项目开发策略，集中资本于当前项目的开发，提高资金周转率，增加自有资金利用率。